Niepłacący najemcy mieszkań. Najczęściej pojawiającym się problemem dla właścicieli jest po prostu brak płatności czynszów najmu. Nie są to raczej drobne, rzadko zdarzające się opóźnienia lub przypadkowe i jednorazowe zapomnienie o przelewie, ale przedłużające się braki płatności czynszów i innych opłat za mieszkanie. W razie śmierci głównego najemcy i pozostania w mieszkaniu osób zamieszkujących wspólnie z najemcą przez okres co najmniej 12 miesięcy do chwili śmierci umowa najmu może być zawarta z pełnoletnimi wstępnymi, zstępnymi, rodzeństwem, powinowatymi, osobami przyjętymi na podstawie orzeczenia sądu, osobami uprawnionymi do zamieszkiwania na mocy skierowania. Mianowicie, aby osoby te wstąpiły w stosunek najmu lokalu po zmarłym, powinny stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Przesłanka "stałego mieszkania z najemcą", spełnia rolę delimitującą, mającą na celu wyeliminowanie niektórych osób bliskich najemcy z kręgu osób wstępujących w stosunek najmu. Mieszkanie policyjne a możliwość wykupu. Lokale, których właścicielem jest Skarb Państwa lub gmina, a które zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy o Policji pozostają w dyspozycji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji lub podległych mu organów z przeznaczeniem na mieszkania dla policjantów, mogą być wyznaczone do sprzedaży i „§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. § 2. melodi tangga nada gitar do re mi. Śmierć najemcy lokalu użytkowego W świetle przedstawionych przez Panią informacji pewne jest, że zawarła Pani (jako wynajmująca – właścicielka lokalu użytkowego) umowę najmu – ogólnie regulowaną w artykule 659 i następnych Kodeksu cywilnego (skrótowo: Z uwagi na zakres zasady swobody umów (art. 3531 spore znaczenie ma treść postanowień umownych. I tu pojawia się swoista zagadka, którą Pani może – w oparciu o podpisane dokumenty – rozwiązać. Chodzi o to, kto jest najemcą. Z przesłanych przez Panią wzorców postanowień umownych wynika, że najemcą był zmarły przedsiębiorca. Proszę zwrócić uwagę na to, że w jednym z przesłanych przez Panią wzorów (w umowie najmu pomieszczeń użytkowych) bank jest nazywany najemcą. § 1 ust. 2 wzorca brzmi: „Wynajmujący przekazuje w użytkowanie, a Najemca przyjmuje w najem lokal użytkowy, opisany w który Najemca będzie wykorzystywał wyłącznie do prowadzenia swej statutowej działalności, z zastrzeżeniem § 12 ust. 2 niniejszej umowy”. W cytowanym wzorcu jest także mowa o wskazanym przez Panią trybie wypowiedzenia umowy najmu. Chodzi o ważną sprawę. Dlatego proponuję dbać o zagadnienia dowodowe; również z uwagi na prawny obowiązek dowodowy w prawie cywilnym, czyli na obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: Podejmowane przez Panią kroki prawne – czy to w sądzie, czy to w kontakcie z innymi podmiotami (np. rodziną najemcy, bankiem, ewentualnym kuratorem spadku) – powinny dać się udokumentować. Dlatego należy domagać się pokwitowania przyjmowanych pism (np. w banku lub w sądowym biurze podawczym) lub wypada pisma wysyłać listami poleconymi (z ewentualną opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru pisma). Jeśli chodzi o samo udostępnienie przez Panią lokalu na działalność gospodarczą – przedsiębiorca (dopóki żył) był jego posiadaczem zależnym. Najemca jest wprost wskazany (w artykule 336 przy określeniu posiadacza zależnego. Od treści podpisanych dokumentów zależy, czy najemcą (współnajemcą?) jest bank – sam wzór (który na to wskazuje) to za mało, ponieważ szczególnie duże znaczenie mają dokumenty (np. umowy) podpisane, a nie udostępniane do zapoznania się. Nawet jeśli bank nie był (nie jest) najemcą owego lokalu, należałoby go informować o sytuacji – w sposób dający się udowodnić. Dlatego należy unikać załatwiania czegokolwiek „na gębę”. Pracownikom bankowym lub osobom, z którymi banki zawierają umowy „śmieciowe”, może nie zależeć na załatwianiu sprawy, zwłaszcza trudnej. Jeśli czyjeś wynagrodzenie ma (w dużym stopniu) charakter prowizyjny, to zrozumiałe jest (zwłaszcza w kapitalizmie), że unika się pracy za darmo (czyli bez wynagrodzenia). Niezależnie od okoliczności, należy spokojnie i metodycznie składać pisma za pokwitowaniem i kontaktować się z decydentami. Co zrobić z rzeczami pozostałymi po śmierci najemcy lokalu użytkowego? Trudno jest – zwłaszcza w tej chwili – przewidzieć, czy uda się Pani uzyskać wszystkie należne świadczenia. Dlatego tym bardziej należy dążyć do minimalizowania strat. Jeśli w podpisanej umowie (co sugeruje wzorzec) rzeczywiście zgodziła się Pani na wydanie bankowi rzeczy banku – w przypadku skorzystania z ustawowego prawa zastawu (art. 670 – to tym bardziej należy dbać o dowody (w tym dotyczące korespondencji). Dotyczący ustawowego prawa zastawu (w przypadku najmu) artykuł 670 § 1 brzmi: „Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”. Skoro nie ma Pani kluczy (czyli dostępu) do wynajętych przez Panią pomieszczeń, to może Pani (a zapewne powinna) powiadomić bank o tym; ewentualnie mogłaby Pani wezwać bank (zwłaszcza jeśli jest on najemcą) do niezwłocznego (czyli bez zbędnej zwłoki) poinformowania Pani o tym, kto ma klucze do przedmiotowego lokalu. Pani – zwłaszcza w tak delikatnych warunkach (rodzaj działalności oraz okoliczności śmierci przedsiębiorcy) – powinna unikać naruszania posiadania najemcy (ewentualnie współnajemców). Chodzi nie tylko o to, że posiadanie (również zależne) jest pod ochroną prawa (zwłaszcza art. 342-344 lecz także o pozostałe zagadnienia, być może wykraczające poza zakres prawa cywilnego. Dokumenty pozostawione w wynajmowanym lokalu po śmierci najemcy W lokalu mogą znajdować się dokumenty objęte tajemnica bankową – już to mogłoby skłonić Panią do zapytania (na piśmie i za pokwitowaniem) Komisji Nadzoru Finansowego (która ma placówki terenowe poza Warszawą) oraz Narodowego Banku Polskiego (posiadającego oddziały w różnych miastach) o to, czy bank zabezpieczył objęte tajemnicą bankową materiały (np. umowy), znajdujące w pomieszczeniu (współ-)wynajętym przez tragicznie zmarłego przedsiębiorcę. Podobne wystąpienie mogłaby Pani skierować do prokuratury (na zwykłych „stójkowych” z lokalnego posterunku lepiej nie liczyć) – np. mogłaby Pani poinformować o tym, że nie ma Pani kluczy do rzeczonych pomieszczeń, oraz zapytać, kiedy zostaną zakończone czynności dowodowe w tych pomieszczeniach (niekiedy w miejscu wykonywania pracy mogą znajdować się dowody istotne dla ustalenia przyczyn śmierci człowieka). Być może nawet (choć to wątpliwe) doszłoby do tego, że dowody (zwłaszcza dokumenty) zostałyby zabrane z owego lokalu przez ekipę dochodzeniowo-śledczą; z Pani perspektywy takie rozwiązanie mogłoby być właściwe. Sytuacja jest nietypowa oraz bardzo delikatna (zwłaszcza z uwagi na okoliczności śmierci przedsiębiorcy), więc proszę tym bardziej dbać o należyte wykonywanie umowy – należyta staranność jest czymś typowym w zobowiązaniach (art. 355 a najem to umowa zobowiązująca. W zaistniałych okolicznościach ważne może okazać się Pani odpowiednio aktywne postępowanie oraz informowanie (np. przez wysyłanie kopii pism do wiadomości) poszczególnych podmiotów zaangażowanych w tę sprawę (w tym banku i rodziny przedsiębiorcy). Wystąpienie do sądu o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym najemcy Szczególnie duże znaczenie ma ustalenie, czy już sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia po zmarłym przedsiębiorcy; można to sprawdzić zdalnie. Jeśli dotychczas nie został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia, to właściwe może być wystąpienie (nawet przez Panią) o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym najemcy. Przepisy szczególne (art. 691 – dotyczące wstąpienia w prawo najmu lokalu mieszkalnego – w tym przypadku nie mają zastosowania. Najem (jako umowa o charakterze majątkowym) – a dokładniej status najemcy – wchodzą w skład spadku (art. 922 Pani (jako wynajmująca – właścicielka lokalu użytkowego) ma interes prawny w ustaleniu, kto jest spadkobiercą zmarłego, więc jest Pani uprawniona do zawnioskowania o stwierdzenie nabycia spadku – z uwagi na artykuł 1025 „§ 1. Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. § 2. Domniemywa się, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, jest spadkobiercą. § 3. Przeciwko domniemaniu wynikającemu ze stwierdzenia nabycia spadku nie można powoływać się na domniemanie wynikające z zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia”. Zakładam, że zna Pani miejsce ostatniego zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy (czyli spadkodawcy). Jeśli tak jest, to łatwiej będzie Pani ustalić właściwy sąd spadku; zazwyczaj sądem spadku jest sąd rejonowy, na obszarze którego właściwości miejscowej ostatnio zamieszkiwał spadkodawca. Do sądu spadku mogłaby Pani skierować przynajmniej wniosek o stwierdzenie praw do spadku po spadkodawcy. Pani świadoma jest tego, że spadek może zostać odrzucony (art. 1012 i następne – potencjalni spadkobiercy mają na to sześć miesięcy od dowiedzenia się o tytule swego powołania, czyli o swym statusie potencjalnego spadkobiercy). Ponadto wyjaśnienia wymagać może sposób dziedziczenia – ustawowe (art. 931 i następne lub testamentowe (art. 1040 i następne zasadą jest pierwszeństwo dziedziczenia testamentowego przed ustawowym (art. 926 Wyjaśnianie różnych okoliczności – mogących mieć wpływ na odpowiedzialność za długi spadkowe (art. 1030 i następne – może trwać, więc warto zastanowić się nad jeszcze jednym rozwiązaniem. Powołanie kuratora spadku Kolejne z potencjalnych rozwiązań dotyczy obowiązku sądu (sądu spadku) czuwania nad spadkiem nieobjętym (zwłaszcza od art. 666-668 Przynajmniej z Pani perspektywy spadek (a przynajmniej część majątku spadkowego) można uznać za spadek nieobjęty. Dlatego mogłaby Pani poinformować sąd spadku o tym, że w wynajętym przez Panią lokalu użytkowym znajdują się rzeczy, które wchodzą w skład masy spadkowej. Sąd – oceniając dowody (art. 6 art. 232 oraz Pani argumentację – będzie mógł powołać kuratora spadku. Ewentualnie powołany przez sąd kurator spadku będzie mógł być – zarówno dla Pani (a zapewne również dla banku) – swoistym partnerem odnośnie do spraw, które wchodzą w skład spadku po zmarłym przedsiębiorcy. Umowa najmu określa tryb jej wypowiedzenia – jeśli czynsz nie będzie regulowany, to kurator spadku (albo spadkobiercy) będzie adresatem oświadczeń woli (np. wypowiedzenia umowy najmu). Z uwagi na sytuację zapewne Pani poprosi sąd o wyrażenie zgody na to, by wchodzące rzeczy w skład spadku po zmarłym najemcy zostały w stosownym czasie usunięte z wynajętego lokalu użytkowego – z uwagi na umieszczenie tam również rzeczy banku zapewne będzie wskazana Pani współpraca z kuratorem spadku (ewentualnie ze spadkobiercami) oraz z bankiem. Prawdopodobnie trzeba będzie ustalić, które rzeczy wchodzą w skład masy spadkowej (i ewentualnie mogłyby być przedmiotem zastawu), a które należą do banku. Z kuratorem spadku mogłaby Pani załatwić również inne zagadnienia (np. opłaty licznikowe); kurator spadku zapewne postarałby się o uzyskanie kluczy do lokalu lub o inne legalne wejście do odnośnego lokalu. Jestem przekonany, że „splot” zagadnień spowoduje, że będzie Pani kierowała do sądu nie tylko wnioski główne (np. o stwierdzenie nabycia spadku lub o zabezpieczenie spadku), lecz także zawnioskuje Pani o to, by sąd wezwał bank do udziału w postępowaniu. Powiadomienie rodziny spadkodawcy jest oczywiste. Wobec tego proponuję pisma do sądu (wraz z załącznikami) składać w kilku egzemplarzach – jeden dla sądu, jeden dla banku, jeden dla ewentualnego kuratora spadku, odpowiednia liczba egzemplarzy dla spadkobierców. Kopie (a może nawet odpisy) umów powinny pomóc w wykazaniu przed sądem Pani interesu prawnego; być może uda się Pani (w urzędzie stanu cywilnego) wykazać się interesem prawnym w uzyskaniu odpisu aktu zgonu spadkodawcy (taki dokument jest zazwyczaj wymagany w załatwianiu spraw spadkowych). Załatwianie określonych zagadnień może wiązać się z kosztami, więc proponuję zadbać o rachunki (np. z punktów kserograficznych) oraz (od samego początku) wnioskować o przyznanie przez sąd na Pani rzecz zwrotu kosztów. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Dodano: Dzień dobry! Mam problem z właścicielem mieszkania po moim zmarłym wuju. Zgodnie z życzeniem wuja po jego śmierci z mieszkania miałem zabrać tylko dokumentacje medyczną oraz dokumenty osobiste i album ze zdjęciami oraz rozwiązać umowę na dostawy energii elektrycznej i wywóz odpadów gospodarczych. Reszty miałem nie ruszać i nie porządkować oraz odrzucić spadek u notariusza, gdyż wuj nie pozostawił testamentu. Wuj zmarł w hospicjum i po odbiorze rzeczy osobistych, wśród których znajdowały się klucze do mieszkania, postąpiłem zgodnie z życzeniem wuja. Zabrałem dokumenty i zdjęcia, resztę pozostawiając w mieszkaniu, rozwiązałem ww. umowy. Odrzuciłem spadek u notariusza. Kontaktu z właścicielem nie miałem żadnego, gdyż nie znalazłem umowy wynajmu, żadnych danych adresowych, nr telefonu. Jedyny mieszkaniec kamienicy, który w niej pozostał, jest osobą nadużywającą alkoholu i kontakt z nim w celu uzyskania informacji był ograniczony. Twierdził kilka razy, że właściciel będzie w określone dni, ale nigdy się nie pojawił bądź wejście do kamienicy było zamknięte. Tydzień temu właściciel kamienicy odezwał się sam, uzyskując mój nr telefonu od lokatora kamienicy. Oznajmił, że żąda opróżnienia mieszkania, opłacenia wywozu mebli itd. Poinformowałem, że odrzuciłem spadek i nie mogę w żaden sposób dysponować tym co znajduje się w mieszkaniu wuja. I że chciałbym oddać klucze ale nie mam komu. Właścicielka zagroziła, że pójdzie do sądu lub przywiezie mi to co jest w mieszkaniu pod moją posesję. Że nie interesuje jej akt notarialny odrzucenia spadku. Że odebranie klucze z rzeczami z hospicjum jest równoznaczne z przejęciem mieszkania, co moim zdaniem jest bzdurą, bo nigdy w nim nie mieszkałem ani też nie byłem stroną umowy. Usłyszałem, że mogłem je zostawić. Pytanie gdzie? W hospicjum? Nie mam możliwości odesłania kluczy, bo nie znam adresu ani danych osobowych właściciela. Pani nie chce mi ich podać, choć zwróciłem się z taką prośbą. Chciałem być fair i pokryć koszt uporządkowania mieszkania, ale co chwilę podbijana jest kwota. Moje pytanie, po pierwsze jest takie, czy w ogóle mogę z grzeczności opłacić takie uporządkowanie, a po drugie: czy w ogóle muszę cokolwiek zrobić i ugiąć się pod groźbami właściciela, skoro nie jestem spadkobiercą i czy możliwe jest jakiekolwiek postępowanie sądowe, jak grozi właścicielka. I co zrobić z kluczami? Z góry dziękuję za odpowiedź. Bartosz ODPOWIEDZ Chcesz odpowiedzieć jako ekspert? ZALOGUJ SIĘ Dodano: Szanowni Państwo, zwracam się z prośbą o poradę. Postaram się pokrótce opisać sytuację dotyczącą próby zawarcia umowy najmu mieszkania komunalnego z zasobów gminy po śmierci najemcy. Od niecałych 4 lat zamieszkiwałam z babcią w mieszkaniu komunalnym wraz z moimi małymi dziećmi, w którym byłam ja zameldowana w grudniu 2016 r. do dnia dzisiejszego tj. (a w lutym 2017 moje dzieci). 8 maja 2018 babcia zmarła, a więc złożyłam wniosek do Urzędu Miasta Raciborza o podpisanie umowy najmu lokalu. Oczywiście, przedstawiłam wszystkie niezbędne dokumenty, a nawet opinie sąsiadów i ich oświadczenia, że przebywałam z babcią od 2014 do czasu śmierci. W odpowiedzi otrzymałam pismo, że nie mogę wstąpić w stosunek najmu, ponieważ nie spełniam żadnych z wymaganych kryteriów, powołujące się na to, iż brak podstaw prawnych do zawarcia ze mną umowy najmu mieszkania (powołując się na przepis art 691&1i&2 kodeksu cywilnego i uchwały rady miasta.) Proszę powiedzieć, co w takiej sytuacji mogę zrobić? Gdzie i jak mogę się skierować, żeby pozostać na tym mieszkaniu? Dodam, że sama wychowuję dwójkę małoletnich dzieci i nie mam się gdzie indziej z nimi podziać, a do byłego partnera z wielu względów nie wrócę. Poza tym on mieszka w kawalerce 36 m2. (1pokó j19,5 m2, kuchnia i łazienka). Moi dziadkowie otrzymali te mieszkanie od gminy w roku 1958 r. a w 1964 dostali umowę najmu. Mój tato urodził się w tym mieszkaniu w 1959 r., ożenił się i ja również urodziłam się w tym mieszkaniu w 1985 r., a byłam zameldowana w 1986 r. przez 2-3 lata. Potem rodzice wynajęli mieszkanie i się wyprowadzili. Po latach, kiedy już dziadek zmarł i babcia też podupadła na zdrowiu, znów wprowadziłam się ja ze swoimi dziećmi. Z tym mieszkaniem jestem bardzo związana, ponieważ się tu nie tylko urodziłam, ale i wychowałam, całe dzieciństwo pilnowała i wychowywała nas babcia (mnie i siostry), a na starość ja pomagałam babci. Mieszkając z babcią, nie tylko pomagałam jej w codziennym życiu, prowadząc wspólnie gospodarstwo, lecz zrobiłam spory nakład finansowy do tego mieszkania, remontując je, w co włożyłam bardzo dużo pieniędzy (wszystkie faktury posiadam na swoje nazwisko). Babcia w roku 2017 notarialnie upoważniła mnie do załatwiania wszelkich formalności w jej imieniu. Składając wniosek do urzędu o wstąpienie w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy w sierpniu 2018, przedstawiłam zarobek. Od listopada 2018 do teraz jestem na zwolnieniu lekarskim po ustaniu zatrudnienia. Obecnie szukam pracy. Proszę o pomoc, nie chcę opuszczać tego mieszkania. Dzieci źle na to reagują, swojego czasu musiałam sporo czasu spędzić ze starszym synem w poradni psychologiczno-pedagogicznej. On ma problemy emocjonalne, ale również problem z adaptacją. Co w moim przypadku powinnam zrobić i gdzie się zgłosić? Bardzo proszę o odpowiedź. Z góry dziękuję. Ewelina Ewelina ODPOWIEDZ Chcesz odpowiedzieć jako ekspert? ZALOGUJ SIĘ „Mój mąż był najemcą lokalu komunalnego. Zmarł w bieżącym roku. Czy będę musiała się wyprowadzić (on był głównym lokatorem)- czy może muszę złożyć wniosek do gminy o podpisanie nowej umowy, czy może się nie zgodzić?” - Katarzyna M. Odp. Nie musisz podpisywać nowej umowyZarówno umowy najmu jak i dzierżawy nie podlegają zasadom dziedziczenia. Co nie znaczy, że prawo nie bierze w obronę rodziny ta obejmuje wszystkie rodzaje najmu – zarówno mieszkań komunalnych jak i (nie będący współnajemcą lokalu),dzieci najemcy i jego współmałżonka,osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z do umowy najmu/ dzierżawy na tych samych warunkach jak pierwotny najemca/dzierżawca, o ile mieszkały z nim w dniu jego to z mocy fakcie śmierci lokatora należy jednak powiadomić gminę (przedstawiając akt zgonu).Zważywszy na to, że prawa z najmu nie podlegają dziedziczeniu – nie jest konieczne przeprowadzenie postępowania o stwierdzenie nabycia będzie jednak udowodnienie, że mieszkało się ze zmarłym najemcą – w czym mogą pomóc np. zaświadczenia z gminy o do mieszkania:Niezależnie od tego osoby, które mieszkały ze zmarłym w dniu jego śmieci, mają prawo korzystania z lokalu przez 3 miesiące od tej daty- nikt nie może postanowić inaczej. Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie. Mieszkanie w TBS otrzymaliśmy w 2000 r., zdając mieszkanie komunalne i wpłacając kaucję 10% wartości. Głównym najemcą był mój teść. Dwa lata później, po śmierci teścia wystąpiliśmy do TBS o przepisanie umowy najmu na męża i na mnie. Dostaliśmy umowę tylko na męża bez wyjaśnienia dlaczego. Przed miesiącem zmarł mój mąż. Zgłosiłam się do TBS, aby przepisać umowę na siebie, ale powiedzieli mi, że muszę wpłacić partycypację, bo zmieniała się interpretacja przepisów. Niestety nie jestem przygotowana na tak duży wydatek. Gdy załatwiałam to mieszkanie, mówili, że mieszkanie będzie przechodziło na kolejnego najemcę zamieszkałego w tym lokalu, teraz mówią co innego. Co mogę w tym wypadku zrobić, nie mam się gdzie przeprowadzić? Warunki jakie muszą spełnić najemcy TBS-u Kwestie najmu z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) reguluje ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z tą ustawą w aktualnej wersji najem z zasobów towarzystwa może mieć miejsce tylko w określonych sytuacjach. Niemniej jednak zgodnie z art. 33 ustawy w sprawach nieuregulowanych w rozdziale dotyczącym najmu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. To właśnie w Kodeksie cywilnym znajdziemy odpowiedź na pytanie o kwestie następstwa najmu w sytuacji śmierci głównego najemcy. Ta sprawa nie jest w omawianej ustawie uregulowana. Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Z całą pewnością zamieszkiwała Pani w mieszkaniu z mężem. Nie widzę tu żadnych podstaw do zasłaniania się jakąś odmienną interpretacją. Musi Pani jednak pamiętać, że najemcy TBS muszą spełniać określone warunki na chwilę obecną. Wprawdzie w stosunek najmu może Pani wstąpić automatycznie, jednak TBS ma pełne prawo weryfikować Pani prawo do lokalu pod tym kątem. Zgodnie z art. 30 ustawy o popieraniu niektórych form budownictwa mieszkaniowego Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli: 1) osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, 2) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r., w przypadku, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 lub w art. 29a ust. 1, nie przekracza 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, więcej niż: a) o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, b) o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym, c) o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób, 3) średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego albo przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. w innych przypadkach, niż wskazane w pkt 2, nie przekracza: a) 80% w jednoosobowym gospodarstwie domowym, b) 120% w dwuosobowym gospodarstwie domowym, c) 165% w trzyosobowym gospodarstwie domowym, d) 200% w czteroosobowym gospodarstwie domowym, e) 200% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym – iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny oraz współczynnika 1,2. W wielkim skrócie chodzi o to, by najemca spełniał określone kryterium dochodowe. Ustęp 3 cytowanego przepisu stanowi, że najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 31 maja danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ustępem 4 najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania. Zobacz również: Wniosek o zamianę mieszkania tbs Niespełnianie warunków najemcy Ustawa reguluje też kwestię, co dzieje się w przypadku niespełniania warunków, o których była mowa. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy w razie: 1) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana; 2) gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; 3) gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2 lub 3, towarzystwo wypowiada umowę najmu w części dotyczącej czynszu, określając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2 lub 3; 3a) gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2, 2a lub 3 o nie więcej niż 10%, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu, ustalając nową stawkę w wysokości o 1% wyższej od czynszu dotychczasowego za każdy 1% dochodu gospodarstwa domowego ponad wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2, 2a lub 3, jeżeli kwota, o którą planuje się podwyższyć dotychczasowy czynsz, jest wyższa od kosztów związanych z wypowiedzeniem umowy najmu; 4) gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, towarzystwo wypowiada umowę w części dotyczącej czynszu lub wypowiada umowę najmu. Jeśli TBS jako właściciel lokalu nie zechce przyjąć, iż z mocy ustawy wstąpiła Pani w najem po mężu, niestety pozostaje jedynie droga sądowa, by tego dowieść. Zgodnie z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”. To postępowanie służy właśnie temu, by wykazać swoje prawa do rzeczy, o ile w inny sposób nie ma takiej możliwości. Swoje prawo do lokalu mogłaby też Pani dowieść w ewentualnym postępowaniu o opróżnienie lokalu, gdyby z takim wystąpił TBS, niemniej jednak czekanie na inicjatywę TBS wprowadzałoby stan niepewności. Jeśli byli Państwo tylko najemcami mieszkania, to nie widzę żadnego uzasadnienia dla twierdzenia, że teraz najem nie może być kontynuowany bez wpłacenia partycypacji. Radzę zażądać od TBS wskazania konkretnych przepisów, które pozwalają mu na wysuwanie takich roszczeń. Na koniec dodam, że nie jest ważne, że jest Pani synową pierwszego najemcy. Skoro mąż został uznany za głównego najemcę mieszkania, to Pani przysługą prawa wynikające z pokrewieństwem z nim. Kodeks cywilny nic nie mówi o związkach z pierwszym najemcą mieszkania a z najemcą, który zamieszkiwał w lokalu w chwili śmierci. Zobacz również: TBS dziedziczenie Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

mieszkanie policyjne po śmierci najemcy